本文介绍了民法典中回迁房买卖协议的有效性和认定被拆迁房屋性质的方法。根据民法典规定，签订迁房买卖协议的当事人需具有民事行为能力，意思表示真实且不违反法律强制性规定和公序良俗，具有法律效力。认定被拆迁房屋性质时，应根据房屋产权证上所登记的房屋使用性质，以及房屋实际用途进行综合考虑。同时，需要注意规划和土地管理部门对该房屋性质的认定，以及特殊规范性文件的法律效力。

法律分析

一、民法典中回迁房买卖协议有效吗

民法典规定，签订迁房买卖协议的当事人有民事行为能力，是真实意思表示，不违反法律强制性规定和公序良俗的，具有法律效力。

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

二、怎么认定被拆迁房屋的性质

1、房屋产权证上所登记的房屋使用性质，应当作为确定房屋性质的依据;

2、房屋性质发生变更的，房屋所有人应当向房管局申请变更登记;

3、规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅，并且实际用于居住的，应当按照住宅给予补偿安置;

4、规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅，但依法取得营业执照并用于商业经营的，应当按照住宅予以补偿安置，同时根据其经营状况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当补偿。

5、该通知属于特殊规范性文件，具有国家政策的效力，对行政机关具有约束力，人民法院可以作为审查行政行为合法性的补充依据。即认定房屋性质时，不仅根据房屋产权证上所登记的房屋使用性质，同时需要考虑房屋实际用途。

拓展延伸

如何认定被拆迁房屋的性质？

根据我国《土地管理法》的规定，拆迁房屋属于国家征收土地范围内的行为。因此，被拆迁房屋的性质应当认定为国有土地。同时，根据《房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁房屋应当先评估其价值，并由拆迁管理部门根据房屋评估价值确定拆迁补偿标准。拆迁房屋的价值应当包括房屋及其占用范围内的土地使用权的价值。因此，被拆迁房屋的性质可以认定为国有土地及其上的房屋。

结语

民法典中回迁房买卖协议有效，需满足行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实且不违反法律强制性规定和公序良俗的条件。认定被拆迁房屋的性质时，应根据房屋产权证上所登记的房屋使用性质，以及房屋实际用途进行综合考虑。同时，需要注意规划和土地管理部门对该房屋性质的认定，并按照相关规定给予相应的补偿安置。

法律依据

中华人民共和国民法典：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第一节 不动产登记 第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

中华人民共和国民法典：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第一节 不动产登记 第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

中华人民共和国民法典：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第一节 不动产登记 第二百一十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。