商业地产别墅是否能办房产证，具体的还需要看实际情况，建议咨询当地的房管局。国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。商业别墅在形态和功能上和普通住宅是没有什么区别的，不过它属于商业用地，产权通常只有40年或者50年。简单的来说商业别墅是将商业和别墅合理的组合起来，相当于独栋的商务楼。商业别墅是商业地产的一个类型，属于商改住产品。不过在商业地产上盖别墅属于打擦边球的行为，存在一定的风险。例如商业别墅的贷款期限短，首付款比例大，贷款利率通常比较高；我们购买商业别墅通常不能享受到税费优惠政策；而且商业别墅的水电、物业费等收费通过会比普通别墅更高；商业地产一般不能落户。